前段时间有个很有意思的新闻，投行界很牛叉的中金公司关于2022年的十大预测错了九个。

(相关资料图)

中金的回应是经济及市场的发展存在不确定性，这句话当然是一句正确的废话，却也从侧面反映了预测市场这件事本身就是个玄学。

我这几年每年都做太原楼市前一年的总结和下一年的预测，关于2022年的楼市预测文章一直在列表里，今天这一篇是2022年的太原楼市总结，正好翻出文章来逐个对照下我去年年初写的10大预测究竟对了几个。

在预测文章一开始我就写了对于2022年楼市的基本判断：就是政策叠加市场再叠加口罩会产生很多变数，现在回过头来看2022年，不说政策和市场，光是一个口罩事件就出现了很大反转，这个大家都有切身体会。

除了这个，文章前言部分还表达了我对预测一以贯之的态度：与其说预测，更像是一种个人判断，要思考而不是盲从。所以正文也没写十大预测，而是改成了十大判断，也就是下面要重点说的内容。

第一个判断，此轮楼市调控是转折而非周期，这个趋势经过去年一年表现得更加明显了。

什么是周期呢？就是政策一收紧楼市应声下行，政策一放开楼市就开始回暖，一个周期大概就是3-4年的时间。

但是这一轮调控祭出了“三道红线”这个釜底抽薪的大杀器，不仅重锤开发商，而且打破了民众关于房价永远涨的幻想，所以虽然去年一年政策持续刺激，但是楼市反应不大，这就是一个很明显的转折了。

第二个判断：政策已然见底，但市场存在修复期，也就是政策利好趋势明显，但是无法传导到销售端。

原因也列了四条，包括民众购买力的两极分化，最后判断上半年为政策和市场的修复期，下半年可能出现窗口期，从2022年实际情况来看，上半年出台了520救市政策，在6月份出现了成交量的上涨，但是下半年其实没顶上去，尤其是四季度，口罩成为了很大的阻碍。

第三个判断：土地市场的平淡利好去库存，土地市场平淡这件事其实不用说了，有效库存减少这件事却是2022年感受最深的。

去年太原绝大多数的土地都是城投托底，很多项目不对外销售，本身就形不成什么新的库存，就在售项目来看很多都是货量不足，没错是还能正常销售的项目，新房市场明显有像存量市场迈进的趋势。

文章还提到住宅市场具备结构性上扬的机会，其实从去年的成交情况来看，部分改善和高端楼盘是有很明显的价格上调，最典型的就是龙城大街板块的那几个项目。

第四个判断：住宅市场低位震荡，量价齐跌，其实是量跌价稳，而且低位的程度超出想象。

文章里面特意提到了住宅市场供应量不足的问题，当时预判2022年住宅成交量会在500万㎡左右，现在来看是高估了。

原本是按项目预计销售量估算的，但是去年陆续有房企暴雷、项目停工，总的来说市场比年初预期的要差，成交均价看数值低于2021年，但是总体稳定。

第五个判断：市场分化特征明显，具体包括区域的分化、房企的分化和结构的分化。

区域的分化看2022年TOP10项目的分布就很清楚，如果以南内环作为南北城的分界的话，10个项目里面除了中海国社在北城，其余全在南城。

房企的分化就是文章说的楼市的尽头由国家队主导，这个过去一年表现的太明显了。

结构的分化主要是指刚需和改善两极分化，说了22年不出意外又是一个改善年，现在回看2022年TOP10项目排行榜，就是改善项目比刚需多。

第六个判断：核心板块也是热点板块，提到了南城核心板块项目的涨价，当时这一条饱受质疑，但是事实胜于雄辩。

举例了南中环、龙城大街板块存量少的问题，提到了紫雲府的涨价，也提到了保利体校项目入市，区域热度会被带起来。

事实上保利天珺就是去年的热盘，开盘开得好，价格也涨了不少，可能还是一说涨价就会被喷，但是事实上市场就是越来越分化的，

第七个判断：高库存板块风险仍旧大，这里说了综改、环西南和三给这三个库存量最大的板块。

综改区板块提到了最辉煌的时候已经过去，有人可能会说那中海寰宇时代不是去年的销冠吗，这么说吧，虽然同样是销冠，但是恒大金碧的销冠是1.17W的均价卖了39亿，而中海寰宇时代是1W的均价卖了19亿，差的不是一点点。

煤气化板块提到了一旦学校再生变故，整个板块期待值会被进一步拉低，果不其然，去年就出了山大附中的事情，四季度三大央企项目基本歇了。

三给板块其实没说准，原本也是一大流量板块，上半年旭辉推了价格更高的旭辉公望，但是没想到下半年房企暴雷了。

第八个判断：精装改毛坯成为常态，这个在刚需项目里面尤其明显。

像去年TOP10项目里面的中海寰宇时代和国社都推了毛坯；未来也会有更多精装和毛坯混搭的楼盘。

第九个判断：商办类物业底部徘徊，实际上也的确很惨。

从去年的成交情况来看，公寓、写字楼和商业都很惨淡，其中公寓量价达到了近十年新低，写字楼基本半死，商铺只有核心地段有极少的机会。

第十个判断：分销高依赖度很难改变，起码现在还是这样。

这个是偏营销专业的话题，而且短期内很难改变，像去年市场上的一些热盘都有分销的身影，这个要看未来开发商和分销的博弈情况了。

总的来说，去年的预测七七八八都兑现了。写这个不是说我自己能力有多强，只是简单做个复盘，也是我自己对于太原楼市的一些思考，下篇文章来聊一下2023年太原楼市的十大判断，感兴趣的欢迎关注。

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